《星島日報》雙龍會

一免租、二修例、三減租

2006年11月23日《星島日報》雙龍會

房委會的「檢討公屋租金政策專責小組」建議制定新的公屋租金調整機制,每兩年進行一次租金檢討,按公屋住戶的「入息指數」調整租金。在實行這套新機制之前,房委會要做兩件事:第一,要修訂現行的《房屋條例》,取消其中對租金佔住戶入息比例的限制;第二,要參照九七年以來的累積通縮,把凍結了多年的租金減低至合理的水平,作為日後調整的起點。

現行的《房屋條例》規定,房委會每次調整公屋租金時,都不能令租金佔住戶入息比例的中位數高於百分之十。這項由回歸前最後一屆立法局通過的規定,目的是不讓公屋租金增加得太快,超過了住戶的負擔能力。二十世紀九十年代初期至中期,香港通脹嚴重,公屋租金不斷調升,廣大住戶失去生活安定的保證,形成社會不安的因素。當時的立法局裏各黨派有見於此,於是通過限制公屋加租的規定,以安定人心。

但是,這限制條文在草擬上的缺陷,令它失去了作用。條文只要求在房委會調整租金時,才啟動「不高於百分之十」的規限機制;如果租金不變,即使因住戶入息下降而令租金比例遠遠超過了百分之十,房委會也不需要主動減租。這疏忽是情有可原的,因為當時沒有人預見到會出現通縮,只是擔心不斷加租,加得太多、太快;大家都以為如果租金長期維持不作調整,得益的一定是租戶。誰知條文剛通過不久,香港經濟泡沫爆破,出現了長時間的通縮。房委會為避免牴觸條例,一直凍結租金,不加也不減。如果不修例,取消租金與入息比例中位數的限制,新的「可加可減」調整機制便不能實施。

不過大家都看到,通縮現在已成過去,未來一段日子將會重見通脹;在這時候引進「可加可減」機制,日後必然是有加無減。現在的公屋租金水平,並沒有按前幾年的通縮調整過,所以普遍偏高。以這水平為起點,顯然是對租戶不公平的。因此在實施「可加可減」調整機制之前,應該把租金調減至合理的水平。專責小組建議,以九七年住戶入息水平為起點,全港公屋租戶劃一減租百分之十一點六。

現在爭論的問題是:先修例、後減租,還是先減租、再修例?認為減租應該先行的主要理據,是修例需時:修例過程必然會有不少爭議,法案要在立法會審議多久才獲得通過,誰也說不準;如果要待修例成功後才實行減租,住戶繳付過高租金的時間便要延長。而修例一通過,可能很快又要按新機制加租,因此租戶實際從減租得到的受惠很小。

然而,先減租的方案恐怕很難為房委會所接受。減租的目的,是要實施新的租金調整機制;而要實施新機制,就必須修例。房委會當然知道,修例建議未必得到立法會裏各黨派一致的支持。尤其對房委會提出的百分之十一點六的減租幅度,有的黨派可能認為不足夠。萬一減租之後,修例建議不獲通過,房委會便「賠了夫人又折兵」。

未修例而先減租,還有一個更大的風險。法例一天不修改,「百分之十」的限制便繼續有效。房委會一減租,便立即啟動這個限制機制。有人計算,如果要符合「百分之十」的規定,目前的公屋租金最少要調低兩成。對減租幅度不滿意的租戶,可以控告房委會違法,而房委會敗訴的機會很高。

所以,人們很難期望房委會願意接受先減租、後修例的要求。一個較合理而可行的安排,是先給租戶一次過的租務優惠,例如免租兩個月,作為延長了租戶交貴租時間的補償,待修例後,再減租。

20061123_ST

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