2006年11月23日《星島日報》雙龍會

房委會的「檢討公屋租金政策專責小組」建議制定新的公屋租金調整機制，每兩年進行一次租金檢討，按公屋住戶的「入息指數」調整租金。在實行這套新機制之前，房委會要做兩件事：第一，要修訂現行的《房屋條例》，取消其中對租金佔住戶入息比例的限制；第二，要參照九七年以來的累積通縮，把凍結了多年的租金減低至合理的水平，作為日後調整的起點。

現行的《房屋條例》規定，房委會每次調整公屋租金時，都不能令租金佔住戶入息比例的中位數高於百分之十。這項由回歸前最後一屆立法局通過的規定，目的是不讓公屋租金增加得太快，超過了住戶的負擔能力。二十世紀九十年代初期至中期，香港通脹嚴重，公屋租金不斷調升，廣大住戶失去生活安定的保證，形成社會不安的因素。當時的立法局裏各黨派有見於此，於是通過限制公屋加租的規定，以安定人心。

但是，這限制條文在草擬上的缺陷，令它失去了作用。條文只要求在房委會調整租金時，才啟動「不高於百分之十」的規限機制；如果租金不變，即使因住戶入息下降而令租金比例遠遠超過了百分之十，房委會也不需要主動減租。這疏忽是情有可原的，因為當時沒有人預見到會出現通縮，只是擔心不斷加租，加得太多、太快；大家都以為如果租金長期維持不作調整，得益的一定是租戶。誰知條文剛通過不久，香港經濟泡沫爆破，出現了長時間的通縮。房委會為避免牴觸條例，一直凍結租金，不加也不減。如果不修例，取消租金與入息比例中位數的限制，新的「可加可減」調整機制便不能實施。

不過大家都看到，通縮現在已成過去，未來一段日子將會重見通脹；在這時候引進「可加可減」機制，日後必然是有加無減。現在的公屋租金水平，並沒有按前幾年的通縮調整過，所以普遍偏高。以這水平為起點，顯然是對租戶不公平的。因此在實施「可加可減」調整機制之前，應該把租金調減至合理的水平。專責小組建議，以九七年住戶入息水平為起點，全港公屋租戶劃一減租百分之十一點六。

現在爭論的問題是：先修例、後減租，還是先減租、再修例？認為減租應該先行的主要理據，是修例需時：修例過程必然會有不少爭議，法案要在立法會審議多久才獲得通過，誰也說不準；如果要待修例成功後才實行減租，住戶繳付過高租金的時間便要延長。而修例一通過，可能很快又要按新機制加租，因此租戶實際從減租得到的受惠很小。

然而，先減租的方案恐怕很難為房委會所接受。減租的目的，是要實施新的租金調整機制；而要實施新機制，就必須修例。房委會當然知道，修例建議未必得到立法會裏各黨派一致的支持。尤其對房委會提出的百分之十一點六的減租幅度，有的黨派可能認為不足夠。萬一減租之後，修例建議不獲通過，房委會便「賠了夫人又折兵」。

未修例而先減租，還有一個更大的風險。法例一天不修改，「百分之十」的限制便繼續有效。房委會一減租，便立即啟動這個限制機制。有人計算，如果要符合「百分之十」的規定，目前的公屋租金最少要調低兩成。對減租幅度不滿意的租戶，可以控告房委會違法，而房委會敗訴的機會很高。

所以，人們很難期望房委會願意接受先減租、後修例的要求。一個較合理而可行的安排，是先給租戶一次過的租務優惠，例如免租兩個月，作為延長了租戶交貴租時間的補償，待修例後，再減租。